中国养老地产市场前景与投资战略报告（2024版）
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内容简介：
养老地产定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。养老地产是“养老＋地产”的一种开发模式，是复合地产。从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。
综合预计，**年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来**年市场上将需要至少4500个项目的建设，粗略估计将有上万亿元投入。但从供应角度看，市场上大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，针对中高端消费人群的养老机构缺口仍然很大。在新型城镇化建设中，利用异地生态养老和旅游产业相结合的方式，既能推动了相对落后地区的经济发展，也能有效的化解中心城市土地资源紧张和人口老龄化等问题。养老地产的规模从**年的近1万亿元，提升到**年的2万亿元，有望提升到**年的8万亿元，到**年达到22万亿元的规模，将是城镇化建设产业支持的重要选项之一。
养老地产发展趋势：**，规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。**，郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。**，科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。**，建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。**，功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体；**，社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。
第一部分 行业发展现状
第一章 养老地产行业发展综述
第一节 养老地产行业定义及分类
一、行业定义
二、行业主要产品分类
三、行业特性及在国民经济中的地位
第二节 最近几年中国养老地产行业经济指标分析
第三节 养老地产行业产业链分析
一、主要环节的增值空间
二、与上、下游行业之间的关联性
三、行业产业链上、下游相关行业分析
（一）养老产业发展状况及影响
（二）房地产行业发展及其影响
第二章 养老地产行业市场环境及影响分析（pest）
第一节 养老地产行业政治法律环境（p）
一、行业管理体制分析
二、行业相关法律法规
（一）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（二）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》
三、行业相关发展规划
（一）《社会养老服务体系建设规划》
（二）《中国老龄事业发展规划》
第二节 行业经济环境分析（e）
一、宏观经济形势分析
（一）国际宏观经济形势分析
（二）中国宏观经济形势分析
（三）产业宏观经济环境分析
二、宏观经济环境对行业的影响分析
（一）经济复苏对行业的影响
（二）货币政策对行业的影响
（三）区域规划对行业的影响
第三节 行业社会环境分析（s）
一、养老地产产业社会环境
（一）人口环境分析
（二）中国城镇化率
二、社会环境对行业的影响
（一）中国"空巢老人"的养老问题突出
（二）中国老年人消费观念的转变分析
（三）中国多次提高企业退休人员基本养老金
（四）中国城镇化水平继续保持快速增长
三、养老地产产业发展对社会发展的影响
第四节 行业技术环境分析（t）
一、养老地产市场项目的产品分析
二、养老地产产品的功能、设计与内涵
（一）养老地产住宅设计的功能
（二）养老地产住宅的设计与内涵
三、《老年人建筑设计规范》简介及内容
（一）《老年人建筑设计规范》简介
（二）《老年人建筑设计规范》内容
第三章 国际养老地产行业运行状况分析
第一节 国际养老地产业运行环境分析
一、世界人口总数和分布
二、世界人口老龄化现状
三、世界养老地产业政策分析
第二节 国外养老模式理论及模式分析
一、西方国家养老模式理论分析
（一）传统型养老保险制度
（二）国家统筹型养老保险制度
（三）强制储蓄型
二、美国养老模式及运行机制分析
（一）生活自理型社区
（二）生活协助型社区
（三）特殊护理型社区
（四）混合型的持续护理退休社区
三、英国社区照顾养老模式及特点
四、日本养老模式的多样化分析
五、国外集中养老模式比较及借鉴
六、国外其他养老模式简单介绍
第三节 世界主要国家养老地产发展分析
一、发达国家养老地产概述
二、美国养老地产发展情况
三、日本养老地产发展情况
四、欧洲养老地产发展情况
第四节 国外老年住宅典型案例分析
一、美国太阳城中心
二、日本的港北新城
三、澳大利亚退休村庄
第五节 2024-2029年世界养老地产趋势预测分析
第四章 我国养老地产行业运行现状分析
第一节 我国养老地产行业发展状况分析
一、我国养老地产行业发展阶段
二、我国养老地产行业发展总体概况
三、我国养老地产行业商业模式与盈利模式
第二节 养老地产行业发展规模
一、我国养老地产行业市场规模
二、我国养老地产行业企业规模
三、中国养老地产企业项目规模
第三节 养老地产市场情况分析
一、中国养老地产市场总体概况
二、中国养老地产产品市场发展分析
第二部分 行业前景调研
第五章 我国养老地产发展模式分析
第一节 家庭养老
一、家庭养老的历史
二、家庭养老的基础
第二节 机构养老
一、案例
二、机构养老的盈亏分析
三、模式点评
第三节 社区居家养老
一、案例
二、模式点评
（一）社区养老的优势
（二）社区养老服务受到的挑战
第四节 新兴的养老模式
一、养生文化村
（一）案例
（二）模式点评
二、大型综合性服务机构
（一）案例
（二）模式点评
三、以房养老
（一）案例
（二）模式点评
四、异地养老
（一）异地购房
（二）“候鸟式”养老
（三）“季节性”养老
（四）海外华人回国养老
五、度假养老基地连锁
（一）案例
（二）模式点评
六、分时度假式养老
（一）案例
（二）模式点评
七、连锁养老超市
（一）案例
（二）模式点评
第五节 我国养老模式案例总结
第六节 创新养老模式的建议
一、养老产业必须走社会化的道路
二、养老产业必须走产业化的道路
三、养老产业必须走专业化的道路
四、老年社区应构建科学的选址模型
五、老年社区为核心的人群复合化发展
六、老年社区应满足需求的多样化
七、养老地产与政府部门合作营销
八、具有多功能养老地产是发展趋势
九、在养老地产的基础之上发展养生社区
第六章 养老地产行业开发模式分析
第一节 与社区共同建设
一、专门建设综合型养老社区
二、新建大型社区的同时开发养老组团
三、普通社区中配建各类养老产品
四、成熟社区周边插建多功能老年服务设施
第二节 与相关设施并设
一、与医疗机构结合
二、养老设施与幼儿园并设
三、与教育设施结合
第三节 与旅游或商业地产结合
一、在旅游风景区中开发养老居住产品
二、与商业地产结合而开发老年公寓
第四节 与国际品牌接轨
一、建世界型连锁老年设施
二、与国际知名养老品牌共同开发
第五节 以其他方式转型
一、利用险资投资养老地产
二、与护理服务业结合
三、利用自身独特资源转型
四、将旧的国有资产盘活
第七章 养老地产行业经营模式分析
第一节 政府、慈善机构合作经营模式
一、纯福利性质的养老院
二、民办养老院
第二节 专业公司经营管理-老年公寓
一、老年公寓的类型与特点
二、老年人辅助生活机构
三、老年公寓经营应遵循的策略
第三节 住宅建设与管理相分离的经营模式
第八章 养老地产行业重点项目分析
第一节 北京东方太阳城
一、北京东方太阳城简介
二、北京东方太阳城老年住宅设计
第二节 三亚清平乐
一、三亚清平乐简介
二、老年社区的环境-三亚
三、三亚清平乐老年社区建设情况
第三节 北京通州华龙老年公寓
一、北京通州华龙老年公寓简介
二、华龙老年公寓建筑配套及其服务
第四节 荣成老年公寓
一、荣成老年公寓简介
二、荣成老年公寓建筑配套及服务
三、荣成老年公寓发展情况及规划
第五节 十大养老地产项目介绍
一、西塘—保利西塘越
二、天津—永泰红磡阳光幸福村
三、天津—滨海雲杉镇
四、青岛—新华锦国际颐养中心
五、上海—复星星堡中环
六、宜兴—中大九如城
七、杭州—万科随园嘉树
八、长沙—康乃馨国际老年生活示范区
九、北京—万科幸福汇
十、沈阳—蔚蓝听雨观澜林溪公馆
第九章 养老地产消费者调研
第一节 养老地产行业研究
一、个人情况调研概要
二、入住老年公寓意愿
三、设施服务需求方面
四、经济承受能力方面
五、社会行为方面调研
六、目标消费者调研总结
第二节 老年人心态分析
一、心理特征
二、消费特征
（1）消费行为的习惯性
（2）消费决策的理智性
（3）消费目标的便利性
第三节 目标消费者消费方式
一、以租换租
二、以旧换新
三、倒按揭
第三部分 竞争格局分析
第十章 养老地产行业竞争形势及策略
第一节 行业总体市场竞争状况分析
一、养老地产行业竞争结构分析
（一）现有企业间竞争
（二）潜在进入者分析
（三）替代品威胁分析
（四）供应商议价能力
（五）客户议价能力
二、养老地产行业企业间竞争格局分析
三、养老地产行业SWOT分析
（一）养老地产行业优势分析
1）养老地产潜力巨大
2）养老产品市场巨大
（二）养老地产行业劣势分析
（三）养老地产行业机会分析
（四）养老地产行业威胁分析
第二节 中国养老地产行业竞争格局综述
一、养老地产行业竞争概况
（一）养老地产业未来竞争格局和特点
（二）养老地产市场进入及竞争对手分析
二、中国养老地产企业竞争力分析
（一）投资方竞争力分析
（二）开发方竞争力分析
（三）运营商竞争力分析
第三节 养老地产市场竞争策略分析
一、养老配套服务是核心竞争力
二、养老地产市场竞争策略建议
第十一章 养老地产行业领先企业分析
第一节 保利房地产（集团）股份有限公司
一、企业概况
二、企业经营分析
三、养老地产项目
四、企业经营策略和发展战略
第二节 万科企业股份有限公司
一、企业概况
二、企业经营分析
三、养老地产项目
四、企业经营策略和发展战略
第三节 金成房地产集团有限公司
一、企业概况
二、企业经营分析
三、养老地产项目
四、企业经营策略和发展战略
第四节 盛世天颐投资（集团）股份有限公司
一、企业概况
二、企业经营分析
三、养老地产项目
四、企业经营策略和发展战略
第五节 亲和源股份有限公司
一、企业概况
二、企业经营分析
三、养老地产项目
四、企业经营策略和发展战略
第四部分 投资前景展望
第十二章 养老地产行业面临的困境及对策
第一节 养老地产行业面临的困境
一、政策优惠无保障
二、新兴市场不稳定
三、投资额高
四、回收期长
五、后期物业管理要求高
第二节 养老地产企业面临的困境及对策
一、养老地产企业面临的困境
（一）技术的障碍
（二）开发主体结构单一
（三）开发模式不够吸引
（四）土地成本高
二、养老地产企业发展的对策
（一）地产资本跨界进入专业服务领域
（二）政策允许下的商业模式探索
（三）养老地产产品设计的升级
第三节 中国养老地产行业发展建议
一、对政府的建议
二、对开发商的建议
（一）抓住养老政策带来的机遇
（二）开发养老地产应慎之又慎
（三）可考虑合作开发养老地产
（四）在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站
第十三章 2024-2029年中国养老地产市场前景预测分析
第一节 2024-2029年中国养老地产发展趋势分析
一、养老地产建设发展趋势
二、养老地产产品发展趋势
三、养老地产消费发展趋势
四、养老地产总体发展趋势
第二节 2024-2029年中国养老地产市场发展前景分析
一、养老地产将成为房地产新增长点
二、中国养老地产市场需求前景分析
三、老年公寓市场发展趋势与前景
第三节 未来中国养老地产市场发展问题及瓶颈分析
一、中国养老地产市场存在的主要问题
（一）中国养老地产存在的主要问题
1）尚未形成完整的金融支撑体系
2）尚未形成多元化的运营模式
3）养老地产的服务属性不足
（二）开发养老地产需要解决的问题
二、中国养老地产发展面临的问题
第四节 2024-2029年中国养老地产发展策略及建议
一、中国养老地产开发策略与建议
二、养老地产经营者发展战略分析
三、中国养老地产发展对策与建议
第十四章 2024-2029年养老地产行业投资机会与风险防范
第一节 养老地产行业融资分析
一、中国行业融资分析
二、国际行业融资分析
第二节 2024-2029年养老地产行业投资机会
一、养老型地产投资成行业新宠
二、国际资本在华投资老年住宅
三、保险资金探路中国养老地产
四、养老地产区域投资潜力分析
第三节 中国养老地产行业投资风险评估
一、新兴市场不稳定
二、政策优惠无保障
三、开发模式需创新
四、投入资金额较高
五、投资回收周期长
六、后期物业管理难
第五部分 投资战略研究
第十五章 养老地产行业投资战略研究
对我国养老地产发展的战略思考
一、市场定位及有效需求与供给
二、资源的获取整合与有效利用
三、能力培育与创新
四、利益关系及共生共长
第二节 养老地产行业投资开发规划研究
一、规划选址要求
（一）基础型养老社区
（二）高端型养老社区
二、对环境景观要求
（一）好景配好房
（二）高绿地率
（三）高供氧绿植组合
三、对交通的要求
（一）人车分流系统是最低要求
（二）结合景观体系打造慢生活步行系统
四、对规划尺度的要求
（一）控制建筑高度和密度
（二）宜人的活动场所尺度
（三）适合老年人出行的服务设施设置半径
五、老年社区对日照通风卫生要求
六、老年社区对公共服务设施的要求
（一）无障碍道路系统为强制性建设内容
（二）入户式和随身式急救护理系统
（三）医疗体检康复中心
七、养老地产规划选址综述
第三节 2024-2029年中国养老地产投资策略与建议
一、产品设计研究
二、营销品牌战略
三、市场细分策略
（一）家庭养老
（二）机构养老
（三）社区居家养老
四、国外经验借鉴
五、行业投资建议
部分图表目录：
图表 1：行业发展阶段主要特征列表
图表 2：我国养老产业的发展状况
图表 3：七国集团GDP增长率（%）
图表 4：金砖国家及部分亚洲经济体GDP同比增长率（%）
图表 5：全球及主要经济体制造业和服务业PMI
图表 6：全球及主要经济体制造业PMI新订单和出口新订单指数
图表 7：2019-2023年我国季度GDP增长率走势分析图（单位：%）
图表 9：2019-2023年我国工业增加值走势分析图（单位：%）
图表 10：2019-2023年我国固定资产投资走势分析图（单位：%）
图表 11：2019-2023年我国东、中、西部地区固定资产投资走势分析图（单位：%）
图表 12：2019-2023年我国社会消费品零售总额走势分析图（单位：亿元，%）
图表 19：2019-2023年我国人民币新增贷款量走势分析图（单位：亿元）
图表 20：2019-2023年我国汇储备总额走势分析图（单位：亿美元、%）
图表 21：国外集中养老模式比较及借鉴
图表 22：美国经济与养老市场发展阶段
图表 23：日本经济与养老市场发展阶段
图表 24：德国经济与养老市场发展阶段
图表 25：英国经济与养老市场发展阶段
图表 26：中国经济与养老市场发展阶段
图表 27：我国养老模式案例总结
图表 28：西塘—保利西塘越项目介绍
图表 29：天津—永泰红磡阳光幸福村项目简介
图表 30：天津—滨海雲杉镇项目简介
图表 31：青岛—新华锦国际颐养中心项目简介
图表 32：上海—复星星堡中环项目简介
图表 33：宜兴—中大九如城项目简介
图表 34：杭州—万科随园嘉树项目简介
图表 35：长沙—康乃馨国际老年生活示范区项目简介
图表 36：北京—万科幸福汇项目简介
图表 37：沈阳—蔚蓝听雨观澜林溪公馆项目简介
图表 38：入住老年公寓意愿情况
图表 39：在选择老年公寓国营和民营性质方面
图表 40：养老住房考虑情况
图表 41：希望选择的养老住房面积情况
图表 42：更喜欢的老年公寓类型情况
图表 43：更愿意选择的房间类型情况
图表 44：老年公寓环境情况
图表 45：医疗需求情况
图表 46：老年公寓必备设施服务情况（单位：%）
图表 47：老年公寓房间必备设备设施情况（单位：%）
图表 48：厨房需求情况
图表 49：费用支付形式情况
图表 50：费用承受能力情况
图表 51：一次性费用支付能力情况
图表 52：费用支付来源情况
图表 53：目前拥有的理财方式情况
图表 54：未来投资计划情况
图表 55：期望的投资回报率情况
图表 56：入住人员要求情况
图表 57：合住意愿情况
图表 58：希望子女看望周期情况
图表 59：心理健康服务需求情况
图表 60：参与工作的意愿情况
图表 61：日常用品的使用情况
图表 70：金成房地产集团有限公司主要经营数据分析（单位：千元）
图表 71：盛世天颐投资（集团）股份有限公司主要经营数据分析（单位：千元）
图表 72：亲和源股份有限公司主要经营数据分析（单位：千元）
图表 73：2024-2029年中国养老地产产品设计研究
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